Geringes Angebot, hohes Preisniveau – die Wohnungssuche bleibt schwierig
Bern, 16.03.2026 — Die Lage auf dem Schweizer Wohnungsmarkt bleibt angespannt: Sinkende Zinsen stabilisieren zwar die Bestandsmieten, doch für Wohnungssuchende – insbesondere Haushalte mit tiefer Kaufkraft – ist die Knappheit so ausgeprägt wie seit 2014 nicht mehr. Wohneigentum ist für den Mittelstand zwar noch zugänglich, aber mit Abstrichen und nicht überall. Dies zeigt die Aktualisierung des Monitors Wohnungsmarkt des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO).
Haushalte, die bereits länger in ihrer Wohnung leben, sind insgesamt gut mit Wohnraum versorgt. Die gesunkenen Finanzierungskosten wirken stabilisierend auf die Mieten bestehender Verträge und senken auch die Nutzungskosten von Wohneigentum. Sesshafte Haushalte profitieren hiervon direkt.
Für Haushalte, die eine Mietwohnung suchen, ist der Markt hingegen so knapp wie seit 2014 nicht mehr. Besonders Haushalte mit tiefer oder mittlerer Kaufkraft finden deutlich weniger bezahlbare Angebote vor. Die Knappheit zeigt sich insbesondere in urbanen Räumen sowie in Berggebieten und fällt in Regionen wie Zürich, Genf, Luzern, Zug, St. Moritz, Chur sowie im Raum Interlaken–Zweisimmen besonders akut aus.
Wohneigentum für den Mittelstand: möglich, aber mit Einschränkungen
Bis zu einem Preis‑Einkommens‑Verhältnis von 6 zu 1 gilt Wohneigentum für Haushalte grundsätzlich als finanzierbar. Kostet eine Liegenschaft hingegen mehr als das Sechsfache des jährlichen Haushaltseinkommens, kann das nötige Eigenkapital meist nicht mehr in angemessener Zeit angespart werden und ist die Tragbarkeit nicht mehr gegeben. Bei einem Bruttoeinkommen von 120 000 Franken darf ein Objekt beispielsweise maximal 720 000 Franken kosten.
Für Haushalte im unteren Mittelstand sind die Preise nur noch in wenigen Regionen erschwinglich. Für sie ist der Erwerb von Wohneigentum nur mit längerer Ansparzeit, einem hohen Mass an Durchhaltewillen und Kompromissbereitschaft möglich – dies sowohl beim Standort als auch bei der Ausstattung. Haushalte im oberen Mittelstand haben bessere Chancen; in den Regionen Genfersee, Zürich und Basel-Landschaft kommen jedoch auch sie an finanzielle Grenzen.
Für 2026 kaum Entspannung in Sicht
Gestützt auf die Entwicklung der Vorjahre, ist auch für das laufende Jahr davon auszugehen, dass das Wachstum des Wohnungsbestands nicht mit der Nachfrage mithalten kann. Ob sich die Situation für Wohnungssuchende verbessert, hängt wesentlich vom Wachstum der Anzahl Haushalte ab. Dieses dürfte sich 2026 im ähnlichen Rahmen bewegen wie im Vorjahr.
Der Monitor Wohnungsmarkt des BWO
Seit Mitte der 2000er Jahre hat das BWO mit dem Monitor Wohnungsmarkt die Auswirkungen des Personenfreizügigkeitsabkommens auf den Wohnungsmarkt gemessen. Der Monitor Wohnungsmarkt wurde 2024 aktualisiert, digitalisiert und ist auf der Website des BWO zugänglich. Das Mandat für den Wohnungsmarktmonitor 2024-2027 wurde nach einer öffentlichen Ausschreibung an die Meta-Sys AG vergeben.
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